REGEL- EN WETGEVING m.b.t. eigendom of huur op Bali ;
Wie eenmaal op Bali is geweest, raakt al snel verknocht aan het klimaat, de cultuur, de natuur en de gemoedelijke gastvrijheid van de bewoners van dit paradijselijk eiland. Zodra de thuisreis begint, worden al vaak plannen gemaakt voor een volgende vakantie. Je komt regelmatig Nederlanders tegen die de stap hebben genomen om een stuk grond en een huis te kopen of te huren, op hun geliefde Bali. Voor vakantie, om er (semi)permanent te gaan wonen en d.m.v. evt. verhuur kan de investering worden terug verdiend.
Die dromen worden al snel concrete plannen die je probeert te verwezenlijken;
Wordt het huren of kopen?
Als je besluit te kopen, wordt het dan een bestaand huis of kun je beter een nieuw huis laten bouwen?
Hoe weet je of je niet te veel betaalt? Hoe ben je er zeker dat je geen kat in de zak koopt? Hoe zit het met de onroerend goedwetten en -belastingen in Indonesië? Waar moet je allemaal op letten? Hoe kom je aan een langdurig visum? Er duiken genoeg vragen op die eerst beantwoord moeten worden om te voorkomen dat je droom later een nachtmerrie wordt.
WETGEVING ten aanzien van koop van onroerend goed cq land op Bali ;
Het is buitenlanders niet toegestaan grond in eigendom te hebben. Een en ander is vastgelegd in de wet 'Undertaking Right, Building Right, and Utilization Right on Land' (no. 40 d.d. 17 juni 1996).
Het Reglement no. 40/1996 werkt de wetgeving uit voor het buitenlands bezit van woonhuizen. Sinds 1996 mogen buitenlandse inwoners onroerend goed leasen/huren voor een periode van 25 tot 30 jaar met een optie van verlenging tot 50 jaar. Laat U zich echter niet afschrikken door bovenstaande wetten, er zijn namelijk genoeg legale constructies die aan alle wettelijke normen voldoen. Eerst moet U de keuze maken om te gaan kopen dan wel huren/leasen. Vaak wordt de keuze al voor U gemaakt omdat “propertys” hier te koop of te lease worden aangeboden. Hieronder vindt U een uitleg over de beide opties.
HUREN EN LEASEN ;
Er is een onderscheid te maken in de termen huren en leasen. Het is eigenlijk heel simpel: huren is geschikt voor korte periodes en leasen voor de langere termijn. Huren gebeurt meestal voor de periode van een paar weken tot een jaar wat natuurlijk verlengd kan worden. Leasen is gebruikelijk voor 20 jaar of langer, zelfs 50 jaar is mogelijk. U wordt in principe eigenaar van het land en onroerend goed voor een periode van bijvoorbeeld 25 jaar met alle bijbehorende rechten en plichten. Na de in een leasecontract vastgelegde periode van bijvoorbeeld 25 jaar valt het land en daarbij behorende onroerend goed weer in handen van de formele eigenaar, als er niet tot verlenging is overgegaan. Veelal zijn de propertys die als lease worden aangeboden ook goedkoper dan de aangeboden propertys die “vrij op naam” staan. Het onderwerp “leasen” wordt onder aan deze pagina verder behandeld.
Huren maakt je flexibeler want je kunt in principe snel verhuizen. Met een leasecontract zit je voor een langere periode vast aan een property. Huren voor korte termijn is daarentegen aanzienlijk duurder dan leasen voor een langere periode. Een ander nadeel van huren is dat er geen zekerheid bestaat dat het huurbedrag bij verlenging van de huurperiode op hetzelfde niveau blijft (tenzij vastgelegd in het contract). Er bestaan in Indonesië nl geen wetten zoals in Nederland, die huurprijzen reguleren. In de praktijk houdt dit in dat de eigenaar van een huurhuis bij aanvang van een nieuwe contractperiode elke gewenste verhoging kan en mag doorvoeren. Dit gebeurt regelmatig, m.n. als de huurder heeft geïnvesteerd in verbeteringen van de huurwoning.
Huurcontracten, m.n. voor kortere periodes, bestaan meestal uit een kwitantie waarop het huurbedrag, de aanvangsdatum en de huurperiode staan vermeld. Dit wordt ondertekend door zowel de verhuurder als de huurder. Deze kwitantie dient te zijn voorzien van een speciale zegel, de zogenaamde 'Meterai Tempel', waar de handtekening deels overheen dient te lopen. Kwitanties die van een dergelijk zegel zijn voorzien, worden wettelijk geaccepteerd als contract.
Als je meer zekerheid wilt, is het een goed idee om alle afspraken die je met de verhuurder maakt, door een notaris te laten vastleggen zodat ze bindend worden.
“Bali-Property-Indonesia” staat U met raad en daad bij mocht het tot een contract ondertekening komen. Wij werken hierbij samen met een professionele en betrouwbare notaris.
Zowel bij koop als bij huur/lease dient U zich ervan te vergewissen dat degene die het huis/villa aanbiedt ook de daadwerkelijke eigenaar is, dan wel gemachtigd is door de rechtmatige eigenaar. In geval van huur kunt U dit controleren door de naam van de aanbieder op zijn ID-card ( KTP) te vergelijken met de naam die vermeld staat op het eigendomscertificaat (sertipikat Hak Milik) dan wel d.m.v. een machtiging van de rechtmatige eigenaar ( Surat Kuasa). Vaak zult U dit certificaat niet te zien krijgen vanwege de grote achterdocht van de Indonesiër die bang is het certificaat hierdoor kwijt te raken. Hij zal U een daarom kopietje verstrekken hetgeen niet afdoende is. Wij adviseren u daarom dit traject door een notaris te laten afhandelen. Die kan de de documenten op zijn waarde beoordelen.
Als U dit verzuimt, bestaat de kans dat de aanbieder niet de gerechtigde persoon is om deze deal te sluiten en de rechtmatige eigenaar met een andere mogelijke huurder komt waardoor U het huis kunt verlaten. Het reeds betaalde huurbedrag is niet te verhalen op de eigenaar of aanbieder. Ons devies is dan ook “Werk altijd met een betrouwbare notaris” hetgeen veel problemen voorkomt.
KOPEN ;
Indonesische onroerend goed wet.
Vooralsnog is het buitenlandse privé personen niet toegestaan om onroerend goed te bezitten in Indonesië. Alle onroerend goed dient te zijn geregistreerd op naam van een Indonesische ingezetene. Dit houdt per definitie in, dat U een betrouwbare naamgever nodig hebt voor het eigendomsbewijs (het Sertipikat Hak Milik). De kans is groot dat deze situatie in de toekomst ten gunste van de buitenlandse koper zal veranderen. Er is hiervoor al een wetsvoorstel ingediend.
Om Uw belangen als koper te behartigen, dient U een legale koopconstructie aan te gaan die Uw belangen zo goed mogelijk beschermt.
Alle koop- cq verkoop overeenkomsten dienen te zijn opgesteld in de Indonesische (juridische) taal. Hiervoor is net zoals in Nederland een officieel beëdigde notaris nodig. De kosten van deze notaris zijn niet zoals in Nederland torenhoog maar bedragen 1% van de totale koopsom, met een minimum vastgesteld bedrag.
In deze legale, door een notaris opgestelde en vastgelegde actes dient te zijn opgenomen dat:
- • De buitenlandse koper verklaart aan de naamgever geld te hebben geleend met als doel het beoogde object te kopen en dat uitsluitend hiervoor de geldlening is bestemd. Tevens verklaart de naamgever dit geld te hebben geaccepteerd en uitsluitend voor het bovengenoemde doel te zullen aanwenden. Het geld zal nooit via de rekening van de naamgever lopen, maar zal via de notaris passeren.
- Er een waterdichte machtiging is waarin de naamgever alle rechten met betrekking tot het gebruik van het object aan de koper afstaat.
- Er is geregeld dat de koper het recht heeft om het land te bebouwen (Hak Bangunan), te gebruiken (Hak Pakai), en later eventueel te verhuren of in delen te verkopen. Dit is van belang indien het object ook voor investeringsdoeleinden wordt gekocht.
- Er is opgenomen dat de naamgever alle medewerking verleent om de belangen van de investeerder te behartigen.
- Zodra de wet ten gunste van de buitenlandse koper/geldlener wordt aangepast, de naamgeving op het Hak Milik kan worden overgezet op Uw naam.
- Indien U een aangeboden huis/villa of land interessant vindt, voert de notaris voor de aankoop de “Due Diligence” uit. Dit houdt in dat de notaris controleert of er op het land/huis/villa geen rechterlijke claims zijn gelegd. Bijvoorbeeld bij belastingschuld van de eigenaar, faillissement claims door derden, niet betaalde verschuldigde belasting over het land. En natuurlijk of alle eigendomsrechten die vermeld staan op de eigendomsbewijzen wel correct zijn. Bij verkoop van een stuk land door familie dient er een document/machtiging te worden overhandigd door de familie, dat iedereen vrijwillig akkoord is gegaan met de verkoop van het land.
- Als het bij aanschaf van een stuk land de bedoeling is er op te gaan bouwen, zal de notaris ook controleren of dit stuk land ook gebruikt mag worden als “bouwgrond” (aspekt perumahan). Valt het stuk land onder de zogenaamde “green belt” (jalur hijau) dan mag er niet op gebouwd worden. Het lijkt mogelijk wat omslachtig maar is alleen bedoeld om U te beschermen. Deze legale werkwijze wordt al sinds mensenheugenis toegepast Wij van “Bali-Property-Indonesia” zullen U ook op dit gebied advies kunnen geven. Mochten wij vanaf het begin ook maar enigszins twijfels hebben over een property, dan wordt het niet in ons bestand opgenomen.
ZELF BOUWEN VAN EEN HUIS ;
Als U een stuk land op het oog heeft dat U wilt kopen dan zal het hoogstwaarschijnlijk de bedoeling zijn om Uw eigen droomhuis erop te bouwen. Ook hier moet U toch een aantal zaken vooraf regelen waarbij weer de hulp van een officiële notaris onmisbaar is.
Vanzelfsprekend zal de notaris de “Due Diligence “ weer uitvoeren aan de hand van de originele eigendomsakte. Natuurlijk zal de notaris als eerste kijken of het land dat aangeboden wordt ook gebruikt mag worden als “bouwgrond”. Er bestaat op Bali een zogenaamde “green belt” ( jalur hijau) wat alleen maar gebruikt mag worden voor landbouw. Dus er zal voor 100% zeker geen IMB ( Ijin Memberdirikan Bangunan), een bouwvergunning voor worden afgegeven. Om te beginnen zal eerst op het eigendomsbewijs gewijzigd moeten worden van dat de landbouwgrond omgezet wordt naar bouwgrond. Als dit gereed is kan een bouwvergunning worden aangevraagd, hetgeen een tijdrovende zaak is. Derhalve kan dit het beste door een specialist gedaan worden die hier veel ervaring mee heeft opgebouwd. De notaris heeft het juiste netwerk om dit proces te versnellen. Vergis U niet in de aanvraag van een bouwvergunning; net zoals in Nederland moet het complete bouwplan met tekeningen en kostenplaatje ingeleverd worden, hetgeen nodig is om de bouwbelasting te berekenen.
Dus voordat er een IMB aanvraag ingediend wordt moet U al een architect en een bouwbedrijf in de arm hebben genomen die de vereiste offertes moeten maken.
Er zal tevens een buurtvergadering plaatsvinden onder leiding van degene die voor U de IMB regelt of de medewerker van de notaris, om de lokale bevolking in de directe omgeving van de plannen op de hoogte te brengen. Zodoende wordt iedereen de gelegenheid gegeven om het plan goed te keuren of een bezwaar in te dienen. Vaak worden evt. bezwaren ondervangen door een gift te doen voor de desa (het dorp) voor algemeen nut. Een bijkomend voordeel van een villa is natuurlijk de werkgelegenheid voor de locale bevolking in de zin van bouw van of als staff in de villa.
Het zelf bouwen van een villa is doorgaans een zeer tijdrovende zaak. Als U zaken doet met een lokale aannemer bijv. vanwege het feit dat hij zo goedkoop bouwt, vraag dan eerst om referenties en aanschouw de gebouwde huizen met eigen ogen! Als U besluit met deze lokale aannemer in zee te gaan,houdt er dan rekening mee dat U eigenlijk continue op de bouwplaats aanwezig moet zijn omdat de kwaliteit van materialen, de werkwijze en het werktempo niet overeenkomt met de westerse normen. De kwaliteitscontrole van materialen en bouw is van essentieel belang vanwege de weersomstandigheden in de tropen Continue begeleiding en controle is essentieel. Voor veel mensen is het zelf bouwen van een huis al in een nachtmerrie geëindigd omdat de opdrachtgever onvoldoende mogelijkheden had om een oogje in het zeil te houden. Speciale aandacht vereisen zaken die aan het oog onttrokken worden zoals elektriciteit, loodgieterswerk en funderingen.
Er bestaan op Bali geen bouwverordeningen of verplichte middenstandsdiploma’s waardoor ter preventie van misstanden, extra aandacht voor en tijdens de bouwfase is vereist. Iedereen kan en mag zich voordoen als architect of bouwer, zonder gedegen kennis, ervaring of diploma te hebben. Het resultaat is dan vaak een huis met een zwakke constructie, een zeer lange bouwduur buiten de afgesproken tijd en een uiteindelijke rekening die hoger uitvalt dan is afgesproken.
Om deze reden adviseren wij U dan ook om met een door westers management geleid bouwbedrijf te werken die al vele jaren ervaring hebben met het bouwen op Bali. Ook kunnen zij U helpen aan een professionele architect en een aanvraag doen voor een bouwvergunning. Een bouwbedrijf dat zich inmiddels heeft bewezen is “Bali Construction Services” (projectmanagers and quality controlers). Dit bedrijf wordt geleid door Roly Parthezius, een in Nederland geboren Australiër. Kijk hiervoor eens op www.baliconstructionservices.com
LEASE, Pacht Titel (Hak Sewa), Lease-contract ;
Deze methode biedt een volledige wettelijke bescherming van de “buitenlander” tijdens de termijn van het huurcontract. Eventuele besluiten van regeringszijde m.b.t. de termijn van het huurcontract zijn ook niet van invloed .
In populaire toeristische gebieden zoals Seminyak, waarbij “Hak Milik” (volledig eigendomsrecht) steeds ongebruikelijker is geworden, is lease soms de enige optie.
De huurcontractovereenkomst is een duidelijk contract tussen verhuurder & huurder en geeft de buitenlander (huurder) het recht om de grond voor een gedefinieerde periode te gebruiken. Zodra de huurcontracttermijn verlopen is, keert het eigendom terug naar de eigenaar,tenzij het verlengd wordt en de voorwaarden kunnen worden vastgelegd in het leasecontract.
Van belang is, is dat deze overeenkomst een wettelijk bindend contract is tussen twee partijen ondanks het feit dat dit contract niet wordt ingeschreven bij het Indonesische “Land Office” omdat er geen feitelijke wisseling van eigenaar plaatsvindt betreffende het land.
Indien u dit verkiest, is het raadzaam om professioneel, juridisch advies in te winnen voor het aangaan van een leasecontract zoals hier beschreven.
Wij van “Villa op Bali” werken met een ervaren notaris die al geruime tijd overeenkomsten m.b.t. een leasecontract heeft gesloten.
Het recht van verlenging zal moeten worden vastgelegd in het leasecontract. Hier kunnen voorwaarden aan verbonden zijn die echter door beide partijen zullen moeten worden overeengekomen.
Ook hierbij kunnen wij en onze notaris U van dienst zijn.
Het is gebruikelijk dat er lease overeenkomsten worden aangegaan van 25 jaar met een optionele verlenging van nog eens 25 jaar. Het staat de partijen echter vrij om de gewenste periode overeen te komen.
Om volledige wettelijke bescherming te garanderen, is het van belang dat deze overeenkomst in de aanwezigheid van een (wettelijk ingeschreven) notaris is opgesteld in zowel de Engelse als Indonesische juridische taal om eventuele misinterpretatie door beide partijen te voorkomen.
HAK PAKAI (Letterlijk “Het recht om te gebruiken” ofwel, erf cq pacht ;
Als gevolg van de toegenomen druk om buitenlandse investeringen te stimuleren, werd de Hak Pakai (recht te gebruiken) titel ontwikkeld. De regering biedt hiermee de mogelijkheid aan buitenlandse kopers om het exclusieve legale recht m.b.t. gebruik van Hak Milik (volledig eigendomsrecht) land te verwerven.
Dit recht wordt omschreven in een afzonderlijk paragraaf van het certificaat van eigendom.
Deze titel heeft een geldigheidstermijn van 25 jaar met automatische verlengingen van 20, 25 en nogmaals 20 jaar, tot een maximale periode van 90 jaar.