Wie eenmaal op Bali is geweest, raakt al snel 'verkocht' aan het klimaat, de cultuur, de natuur en de gemoedelijke gastvrijheid van de bewoners van dit paradijselijk eiland. Zodra de thuisreis aanvangt, worden vaak al plannen gemaakt voor een volgende vakantie, als het kan liefst twee keer per jaar. Je komt regelmatig Nederlanders tegen die de stap hebben genomen om op hun geliefde Bali een stukje grond en een huisje te kopen of te huren, voor vakantie, overwinteren, of om er voorgoed te gaan wonen of zelfs deels voor een investering om door verhuur een deel of geheel de aanschaf te bekostigen.
Staat je situatie het toe, dan worden die dromen al snel plannen, en je probeert die plannen te verwezenlijken. Wordt het huren of kopen? Als je besluit te kopen, wordt het dan grond met een bestaand huis, of kun je beter nieuw laten bouwen? Hoe weet je of je niet te veel betaalt? Hoe kun je weten of je geen kat in de zak koopt? Hoe zit het met onroerend goed wetten en belastingen in Indonesië? Waar moet je allemaal op letten? Hoe kom je aan een langdurende visum? Er duiken genoeg vragen op die eerst beantwoord moeten worden, om te voorkomen dat je droom later een nachtmerrie wordt.
Wetgeving ten aanzien van koop onroerend goed/land op Bali:
Het is buitenlanders niet toegestaan grond in eigendom te hebben. Een en ander is vastgelegd in de wet 'Undertaking Right, Building Right, and Utilization Right on Land' (no. 40 d.d. 17 juni 1996). Reglement no. 40/1996 werkt de wetgeving uit voor het buitenlands bezit van woonhuizen. Sinds 1996 mogen buitenlandse inwoners onroerend goed leasen/huren voor een periode van 25 tot 30 jaar met een optie tot verlenging tot 50 jaar. Laat U zich niet afschrikken door de bovenstaande wetten,er zijn genoeg legale constructies die aan alle wettelijke normen voldoen,zodoende U van Uw bezit hier kunt genieten dan wel profiteren. Allereerst moet U de keuze maken om te gaan kopen dan wel huren/leasen. Vaak wordt de keuze al voor U gemaakt omdat properties hier te koop of te lease worden aangeboden,hieronder vindt U een uitleg over de beide aangeboden opties.
Huren/LEASE ;
Er is een onderscheidt te maken met de termen huren en leasen,eigenlijk heel simpel: huren is voor kortere perioden en leasen voor langere perioden. Met huren wordt gezien een korte periode zoals bijvoorbeeld enkele maanden danwel een jaar dit kunt U natuurlijk indien gewenst verlengen. Leasen wordt meestal aangegaan voor langere periodes zoals bijvoorbeeld 20 jaar of langer,50 jaar is ook mogelijk. U wordt in principe eigenaar van het land en onroerend goed voor een periode van bijvoorbeeld 25 jaar met alle bijbehorende rechten en plichten. Na de in een leasecontract vastgelegde periode van bijvoorbeeld 25 jaar vervalt het land en daarbij behorende onroerend goed weer in handen van de rechtmatige eigenaar,mits er geen verlenging is aangegaan. Veelal zijn de properties die als lease worden aangeboden ook goedkoper als de aangeboden properties die vrij op naam zijn. Het onderwerp leasen wordt onder aan deze pagina verder behandelt.
Huren geeft je meer vrijheid wat betreft (snel) kunnen verhuizen naar een andere locatie.Met een leasecontract zit je voor een langer periode “vast” aan een property. Huren voor korte termijnen zijn ook aanzienlijk duurder als voor langere periode.
Waar U niet zeker van kunt zijn, is dat het huurbedrag dat de eigenaar U in rekening zal brengen voor de nieuwe huurperiode tenzij vastgelegd in het leasecontract.. Er bestaan in Indonesië geen wetten die huurprijzen reguleren zoals in Nederland. In de praktijk houdt dit in, dat de eigenaar van een huurhuis bij aanvang van een nieuwe contractperiode elke verhoging kan en mag doorvoeren aan de huurder, iets wat niet zelden gebeurt, vooral daar waar de huurder heeft geïnvesteerd in verbeteringen aan de huurwoning, die in de ogen van de eigenaar de woning meer waard maken.
Huurcontracten, vooral voor kortere periodes, bestaan meestal uit een kwitantie waarop huurbedrag, aanvangsdatum en huurperiode staat vermeld, ondertekend door de verhuurder en de huurder. Deze kwitantie dient te zijn voorzien van een speciaal zegel, de zogenaamde 'Meterai Tempel', waar de handtekening deels overheen dient te lopen. Kwitanties die van een dergelijk zegel zijn voorzien, worden wettelijk geaccepteerd als contract.
Wil je meer zekerheid, dan is het een goed idee om alle afspraken die je met de verhuurder maakt, op een bindende manier door een notaris te laten vastleggen.
Bali-Property-Indonesia zal U met raad en daad bijstaan mocht het tot een contract tekening komen,wij maken gebruik van een nauwkeurig werkend notaris,deze is officieel beedigd en wij bevelen deze notaris te zeerste aan met elke overeenkomst die U wilt aangaan.
Zowel bij koop als bij huur/lease dient U zich ervan te overtuigen of degene die het huis/villa aanbiedt ook de werkelijke eigenaar is,dan wel gemachtigd is door de rechtmatige eigenaar. Bij huur kunt U dit controleren door de naam van de aanbieder op zijn ID-card ( KTP) met de naam die vermeld staat op het eigendomscertifikaat ( sertipikat Hak Milik) dan wel een machtiging van de rechtmatige eigenaar ( Surat Kuasa).Veelal zult U deze certifikaat niet te zien krijgen vanwege de grote achterdocht van de Indonesier over wie het certificaat in zijn handen krijgt.Het zal gebeuren met een copietje,maar wij adviseren door dit allemaal tegen vergoeding met een notaris af te handelen. Deze zal de documenten grondig bestuderen.
Heeft U dit allemaal verzuimd om te doen,en later blijkt dat de aanbieder niet degene is die gerechtigd was om deze deal te sluiten en de rechtmatige eigenaar komt met een andere mogelijke huurder op de proppen,dan kunt U het huis/villa verlaten en U kunt niet meer het al betaalde huurbedrag verhalen op de eigenaar of aanbieder. Ons devies is dan ook,werk altijd met een goede notaris,het voorkomt veel problemen.
KOPEN ;
INDONESISCHE ONROEREND GOED WET
Vooralsnog is het buitenlandse privé-personen niet toegestaan om onroerend goed te bezitten in Indonesië. Alle onroerend goed dient te zijn geregistreerd op naam van een Indonesische ingezetene. Dit houdt per definitie in, dat U een betrouwbare naamgever nodig hebt voor het eigendomsbewijs, het Sertipikat Hak Milik. De kans is groot dat deze situatie in de toekomst ten gunste van de buitenlandse koper zal veranderen. Er is hiervoor al een wetsvoorstel ingediend.
Om Uw belangen, als koper, veilig te stellen, dient U een legale koopconstructie aan te gaan die Uw belangen zo goed mogelijk beschermen.
Alle koop/verkoop overeenkomsten dienen te zijn opgesteld in de Indonesische (juridische) taal. Hiervoor is net zoals in Nederland een officieel beedigde notaris voor nodig. De kosten van deze notaris zijn niet zoals in Nederland torenhoog maar wordt vaak berekent als 1% van de totale koopsom,met een minimum gesteld bedrag.
In deze legale,door een notaris opgestelde en vastgelegde, constructie dient te zijn opgenomen dat:
- De buitenlandse koper verklaart aan de naamgever geld te hebben geleend met als doel het beoogde object te kopen en alleen hiervoor geldt de geldlening,tevens verklaart de naamgever dit geld te hebben geaccepteerd en uitsluitend voor het bovengenoemde doel het geld te zullen gebruiken. ( het geld zal nooit en te nimmer via de rekening van de naamgever lopen,maar zal via de notaris passeren)
- Er dient een waterdichte machtiging te zijn waarin de naamgever alle rechten met betrekking/gebruik tot het object aan de koper afstaat.
- Er dient te zijn geregeld dat de koper het recht heeft om het land te bebouwen (Hak Bangunan), te gebruiken (Hak Pakai), en later eventueel te verhuren of in delen te verkopen ,dit is in belang indien het object ook voor investeringsdoeleinden wordt gekocht.
- Er dient te zijn opgenomen dat de naamgever alle medewerking verleent om de belangen van de investeerder te behartigen
- Er dient te zijn opgenomen dat, zodra de wet ten gunste van de buitenlandse koper/geldlener wordt aangepast, de naamgeving op het Hak Milik kan worden overgezet op naam van de U in dit geval dan.
Als deze voorwaarden hierboven genoemd worden door een officieel beedigde notaris vastgelegd in aktes,een absolute verplichting. Van te voren als een te koop aangeboden huis/villa of land interressant wordt gevonden door U,dan gaat de notaris voor aankoop de “Due Dilligence” uitvoeren. De notaris controleert of er op het land/huis/villa geen rechterlijke claims zijn,bijvoorbeeld bij belastingschuld van de eigenaar,of faillisementsclaims door derden. Of dat de verschuldigden belasting voldaan is over het land. En natuurlijk of alle eigendomsrechten die vermeld staan op de eigendomsbewijzen wel kloppend zijn. Bij verkoop van een stuk land door familie dient er een document/machtiging te worden overhandigd door de familie dan iedereen vrijwillig accoord is gegaan met de verkoop van het land.
Bij aanschaf van een stuk land,met de bedoeling er op te bouwen dan zal de notaris ook controleren of dit stuk land ook gebruikt mag worden als “bouwgrond” (aspekt perumahan),is het stuk land in de “green belt” (jalur hijau) Het is allemaal omslachtig maar dit alles is om U te beschermen,dit systeem is al duizenden malen beproefd en gebruikt voor een legale constructie. Wij van Bali-Property-Indonesia zullen U op elke gebied met raad en daad bijstaan.Mochten wij vanaf het begin twijfels hebben over een property,dan wordt het niet in ons bestand opgenomen.
HET ZELF BOUWEN VAN EEN HUIS.
Als U een stuk land op het oog heeft om te “kopen” dan zal zeer zeker de bedoeling zijn om Uw eigen droomhuis erop te bouwen. Ook hier moet U toch een aantal zaken vooraf regelen,en weer is de hulp van een officiele notaris onmisbaar.
Natuurlijk zal de notaris de “Due Diligence “ weer uitvoeren aan de hand van het originele eigendomsakte,natuurlijk zal de notaris als eerste kijken of het land dat aangeboden wordt ook gebruikt mag worden als “bouwgrond”. Er bestaat op Bali een zogenaamde “green belt” ( jalur hijau) wat alleen maar gebruikt mag worden voor landbouw . Dus er zal voor bijna 100% zeker geen IMB ( Ijin Memberdirikan Bangunan) ,een bouwvergunning voor worden uitgegeven. Eerst zal het eigendomsbewijs verandert moeten worden van landbouwgrond tot bouwgrond,als dit duidelijk is dan kan een bouwvergunning worden aangevraagd,een tijdrovende zaak. Omdat het tijdrovend is kan dit het beste door een gespecialiseerd iemand gedaan worden die hier veel ervaring mee heeft. De notaris heeft diverse contacten in deze wereld. Vergis niet in de aanvraag van een bouwvergunning,net zoals in Nederland moet het complete bouwplan met tekeningen en kostenplaatje ingelevert worden,dit laatste om de bouwbelasting te berekenen .
Dus voordat er een IMB aanvraag ingedient wordt moet U al een architect en een bouwbedrijf in armen hebben genomen die U allereerst offertes moeten geven.
Ook zal er een buurtvergadering plaatsvinden onder leiding van iemand die voor U de IMB regelt of medewerker van de notaris om de lokale bevolking in de directe omgeving van de plannen op de hoogte te brengen en iedereen gelegenheid te geven om goedkeuring te geven of een bezwaar in te dienen.Vaak wordt dit opgelost door een geldbedrag aan de desa te schenken voor algemeen nut,of ook vaak betekent een villa in de nabije omgeving werkgelegenheid voor enkele mensen die als hulp in de huishouding kunnen werken dan wel security.
Het zelf bouwen van een villa,kan en is een tijdrovende zaak. Doet U zaken met een lokale aannemer omdat hij zo goedkoop bouwt,laat deze aannemer eerst huizen en villa tonen die hij gebouwd heeft,en spreek met de eigenaren ( expats) of het ook daadwerkelijk zo is.Als U besluit met deze lokale aannemer zaken te gaan doen,houdt er rekening mee dat U ook vaak tot zeer vaak op de bouwplaats aanwezig moet zijn om vele dingen te controleren en delegeren. Het kan en is al vele malen in een nachtmerrie geeindigt,omdat de opdrachtgever niet voldoende een oogje in het zeil hielt. Zaken die belangrijk zijn met lokale aannemers zijn dingen als elektriciteit en loodgietwerk en funderingen,omdat deze zaken vaak aan het oog ontrokken zijn.
Er bestaan geen bouwwetten of verplichte middenstandsdiploma's. Iedereen kan en mag zich voordoen als architect of bouwer, zonder echt gedegen kennis van zaken te hebben. Het resultaat is dan vaak een huis van zwakke constructie, een bouwduur van ettelijke malen de afgesproken tijd, en een uiteindelijke rekening die hoger is dan afgesproken.
Om deze redenen adviseren wij dan ook om met westerse management geleide bouwbedrijfen te werken die al vele jaren ervaring hebben met bouwen op Bali. Ook deze kunnen U bijstaan met een architekt,aanvraag van bouwvergunning. Een bouwbedrijf die zich al vele malen heeft bewezen is Bali Construction Services ( project managers and quality surveyors),deze wordt geleid door Roly Parthezius een in Nederland geboren Australier.
Kijk eens op www.baliconstructionservices.com
Ook wordt bij dit bedrijf gedegen op kwaliteit gelet die zo broodnodig is in de tropen.
LEASE ;
PACHT TITEL (HAK SEWA), LEASE-CONTRACT.
Deze methode biedt een volledige wettelijke bescherming naar de “buitenlander” tijdens de termijn van het huurcontract aan. Eventuele besluiten van regeringszijde gemaakt tijdens de termijn van dit huurcontract zijn ook niet van invloed .
In populaire toeristische gebieden zoals Seminyak waar Hak Milik (volledig eigendomsrecht)
titels meer en meer ongewoner zijn geworden te vinden, is lease soms de enige optie.
Deze huurcontractovereenkomst is een duidelijk contract tussen verhuurder & huurder en geeft de buitenlander (huurder) het recht om het land voor een gedefinieerde periode te gebruiken. Zodra de huurcontracttermijn verlopen is keert het eigendom naar de eigenaar terug tenzij het verlengt wordt,welke voorwaarden kunnen worden vastgelegd in het leasecontract.
Wat belangrijk is hier op te merken is dat deze overeenkomst een wettelijk bindend contract is tussen twee partijen,echter dit contract wordt niet ingeschreven bij het Indonesische “Land Office” omdat er geen wisseling van eigenaar plaatsvindt betreffende het land.
Indien u kiest dit te doen, is het het beste professioneel juridisch advies in te winnen voor het aangaan van een leasecontract zoals hier beschreven.
Wij van Villa op Bali werken met een ervaren notaris die al honderden keren overeenkomsten met een leasecontract heeft afgesloten.
Het recht van verlengen zal moeten worden vastgelegd in het leasecontract,hier staan natuurlijk voorwaarden tegenover die door beide partijen zullen moeten worden overeengekomen.
Ook hier kunnen wij en onze notaris U van dienst zijn
Gebruikelijk is dat er lease overeenkomsten worden aangegaan van 25 jaar met een optionele verlenging van nog eens 25 jaar.
Deze periode staan echter vrij om overeen te komen door beide partijen.
Om volledige wettelijke bescherming te bieden, is het belangrijk dat deze overeenkomst in de aanwezigheid van een ,wettelijk ingeschreven, notaris is geschreven in zowel Engels als de Indonesische juridische om eventuele mis-interpretatie door beide partijen te voorkomen.
HAK PAKAI ;
HET RECHT OM TE GEBRUIKEN,ERF PACHT
Als onderdeel van de toegenomen druk voor buitenlandse investering werd de Hak Pakai (recht te gebruiken) titel ontwikkeld toen de regering de methodes voor buitenlandse kopers sanctioneerde om het exclusieve recht van gebruik over Hak Milik (volledig eigendomsrecht) land te verwerven.
Dit recht wordt ingeschreven in een afzonderlijk paragraaf van het certificaat van eigendom.
In essentie is dit met de Indonesische regering aangegaan huurcontractovereenkomst die legaal kan worden aangegaan door “ buitenlanders”.
Deze titel staat voor 25 jaar met opeenvolgende periodes van 25 jaar ,welke automatisch worden verlengt tot een maximale periode van 100 jaar.