Regel en wetgeving aangaande eigendom/lease of huur op Bali, Indonesie.

Nederlands.
English.

Wie eenmaal in Indonesie is geweest, raakt al snel verknocht aan het klimaat, de cultuur, de natuur en de gemoedelijke gastvrijheid van de bewoners van dit paradijselijk eiland. Zodra de thuisreis begint, worden al vaak plannen gemaakt voor een volgende vakantie. Je komt regelmatig Nederlanders tegen die de stap hebben genomen om een stuk grond en/of een huis te kopen of te huren. Voor vakantie, om er (semi)permanent te gaan wonen en/of d.m.v. evt. verhuur kan de investering worden terug verdiend. Die dromen worden al snel concrete plannen die je probeert te verwezenlijken.

 

Hieronder hebben wij voor U zo helder mogelijk de regel en wetgeving aangaande eigendom/lease en huur op ‘papier’ gezet. Aangezien de overgrote meerderheid van onze aangeboden onroeren goed op Bali bestaat uit verkoop en geen verhuur zullen wij echter alle aspecten behandelen.

 

Wij willen U dan ook voorlichten op welke manieren het mogelijk is om een stuk grond en/of villa/huis te kopen danwel  te huren voor korte of langere termijn op Bali.

 

Als U besluit te kopen, wordt het dan een bestaand huis of kunt U beter een nieuw huis laten bouwen? Hoe weet U of U niet te veel betaalt? Hoe bent U er zeker dat U geen kat in de zak koopt? Hoe zit het met de onroerend goedwetten en -belastingen in Indonesië? Waar moet U allemaal op letten? Hoe komt U aan een langdurig visum? Er duiken genoeg vragen op die eerst beantwoordt moeten worden om te voorkomen dat Uw droom later een nachtmerrie wordt.

 

Wetgeving ten aanzien van koop van onroerend goed op Bali:

Het is buitenlanders vooralsnog niet toegestaan grond in eigendom te hebben. Dit is in de wet vastgelegd. Hier kan lang of kort over gediscusieerd worden, maar vooralsnog is het gewoon niet wettelijk toegestaan om grond als buitenlander te bezitten in de werkelijke betekenis van het woord bezitten. Veel property agents delen mee op hun site dat er binnenkort een wetswijziging komt, maar dit verwijzen wij naar het land de fabels. Huren of leasen is een andere aangelegenheid. Hier later meer over.

 

Sinds 1996 mogen buitenlandse inwoners onroerend goed leasen/huren voor een periode van 25 tot 30 jaar met een optie van verlenging tot 50 jaar. Laat U zich echter niet afschrikken door wat bovenstaande vermeld wordt, er zijn namelijk genoeg legale constructies die aan alle wettelijke normen voldoen. Eerst moet U de keuze maken om te gaan kopen dan wel huren/leasen. Vaak wordt de keuze al voor U gemaakt omdat “properties” hier te koop of te lease worden aangeboden. Hieronder vindt U een uitleg over de beide opties.

 

Huren en/of Leasen:

Er is een onderscheid te maken in de termen huren en leasen.

Het is eigenlijk heel simpel: huren is geschikt  voor korte periodes zoals vakantie periodes van een paar weken tot enkele maanden of per jaar. De huursom dient in 99% van de gevallen gewoon vooraf te worden voldaan. Dit is een lokale / Indonesische gewoonte. Hier kan overhandelt worden maar een eigenaar wil graag boter bij de vis.

 

Leasen is gebruikelijk voor 20 jaar of langer, zelfs 50 jaar is mogelijk. U wordt in principe “eigenaar” van het land en onroerend goed voor de tijdsduur van de notariele vastgelegde periode van bijvoorbeeld 25 jaar met alle bijbehorende rechten en plichten. Na de in een leasecontract vastgelegde periode van bijvoorbeeld 25 jaar valt het land en daarbij behorende onroerend goed weer terug in handen van de formele eigenaar,de landeigenaar welt e verstaan, als er niet tot verlenging is overgegaan. Veelal zijn de properties die als lease worden aangeboden ook goedkoper dan de aangeboden properties die “vrij op naam” staan.  Het onderwerp “leasen” wordt onder aan deze pagina verder behandeld.

 

Huren maakt je flexibeler want je kunt in principe snel verhuizen. Met een leasecontract zit je voor een langere periode vast aan een property. Huren voor korte termijn is daarentegen aanzienlijk duurder dan leasen voor een langere periode. Een ander nadeel van huren is dat er geen zekerheid bestaat dat het huurbedrag bij verlenging van de huurperiode op hetzelfde niveau blijft  (tenzij vastgelegd in het contract). Er bestaan in Indonesië nl geen wetten zoals in Nederland, die huurprijzen reguleren. In de praktijk houdt dit in dat de eigenaar van een huurhuis bij aanvang van een nieuwe contractperiode elke gewenste verhoging kan en mag doorvoeren. Dit gebeurt regelmatig, met name als de huurder heeft geïnvesteerd in verbeteringen van de huurwoning wat gezien wordt door de eigenaar als waarde vermeerdering.

 

Huurcontracten, met name voor kortere periodes, bestaan meestal uit een kwitantie waarop het huurbedrag, de aanvangsdatum en de huurperiode staan vermeld. Dit wordt ondertekend door zowel de verhuurder als de huurder. Deze kwitantie dient te zijn voorzien van een speciale zegel, de zogenaamde 'Meterai', waar de handtekening deels overheen dient te lopen. Kwitanties die van een dergelijk zegel zijn voorzien, worden wettelijk geaccepteerd als contract.

 

Als je meer zekerheid wilt, is het een goed idee om alle afspraken die je met de verhuurder maakt, door een notaris te laten vastleggen zodat ze bindend worden. Het verdient ten alle tijde de aanbeveling om altijd een huurcontract aan te gaan waarin diverse voorwaarden en bepalingen staan opgenomen.

 

Zowel bij koop als bij huur/lease dient U zich ervan te vergewissen dat degene die het huis/villa aanbiedt ook de daadwerkelijke eigenaar is, dan wel gemachtigd is door de rechtmatige eigenaar. In geval van huur kunt U dit controleren door de naam van de aanbieder op zijn ID-card ( KTP) te vergelijken met de naam die vermeld staat op het eigendomscertificaat (sertipikat Hak Milik) dan wel d.m.v. een machtiging van de rechtmatige eigenaar ( Surat Kuasa). Vaak zult U dit certificaat niet te zien krijgen vanwege de grote achterdocht van de Indonesiër die bang is het certificaat hierdoor kwijt te raken. Hij zal U een daarom kopietje verstrekken hetgeen niet afdoende is. Wij adviseren u daarom dit traject door een notaris te laten afhandelen. Die kan de de documenten op zijn waarde beoordelen.

Als U dit verzuimt, bestaat de kans dat de aanbieder niet de gerechtigde persoon is  om deze deal te sluiten en de rechtmatige eigenaar met een andere mogelijke huurder komt waardoor U het huis kunt verlaten. Het reeds betaalde huurbedrag is niet te verhalen op de eigenaar of aanbieder. Ons devies is dan ook “Werk altijd met een betrouwbare notaris” hetgeen veel problemen voorkomt.

 

Wij van Villa op Bali.nl controleren altijd vooraf als een object wordt aangeboden bij ons of de eigenaar de wettelijke gerechtigde is om het betreffende object legaal te verhuren dan wel aan te bieden met een leasehold.

 

Kopen:

Vooralsnog is het buitenlandse privé personen niet toegestaan om onroerend goed te bezitten in Indonesië. Alle onroerend goed dient te zijn geregistreerd op naam van een Indonesische ingezetene. Dit houdt per definitie in, dat U een betrouwbare naamgever nodig hebt voor het eigendomsbewijs (het Sertipikat Hak Milik). Om Uw belangen als koper te behartigen, dient U een legale koopconstructie aan te gaan die Uw belangen zo goed mogelijk beschermt.

 

Alle koop- cq verkoop overeenkomsten dienen te zijn opgesteld in de Indonesische (juridische) taal. Hiervoor is net zoals in Nederland een officieel beëdigde notaris nodig. De kosten van deze notaris zijn niet zoals in Nederland torenhoog maar bedragen 1% tot 2% van de totale koopsom, met een minimum vastgesteld bedrag. Ook over deze notariskosten kunt U soms onderhandelen.

 

In deze legale, door een notaris opgestelde en vastgelegde actes dient te zijn opgenomen dat:

 

  • De buitenlandse koper verklaart aan de naamgever geld te hebben geleend met als doel het beoogde object te kopen en dat uitsluitend hiervoor de geldlening is bestemd. Tevens verklaart de naamgever dit geld te hebben geaccepteerd en uitsluitend voor het bovengenoemde doel te zullen aanwenden. Het geld zal nooit via de rekening van de naamgever lopen, maar zal via de notaris passeren. Buitenlandse koper wordt “hypotheek verstrekker en de naamgever (nominee) wordt “hypotheeknemer”.
  • Binnen deze overeenkomst tussen de hypotheekgever en hypotheeknemer worden huurafspraken gemaakt zodat het mogelijk is voor U om voorbijvoorbeeld voor een periode van 25 jaar het onroerend goed te huren voor een bepaalde beloning per jaar. Vanzelfsprekend wordt in dit contract een verdere verlenging van nogmaals 25 jaar vastgelegd voor een extra huurperiode,deze verlenging kunt U zelf nogmaals weer met 25 jaar verlengen. U valt hiermee gewoon simpelweg weer in een lease constructie die U echter zelf opgesteld heb en ter goedkeuring aan U locale partner heeft aangeboden. Deze afspraken dienen natuurlijk wel voor de daadwerkelijke aankoop te zijn aangegaan met Uw locale partner.
  • Er een waterdichte machtiging is waarin de naamgever alle rechten met betrekking tot het gebruik van het object aan de koper afstaat.(zie hierboven betreffende het lease contract)
  • Er is geregeld dat de koper het recht heeft om het land te bebouwen (Hak Bangunan), te gebruiken (Hak Pakai), en later eventueel te verhuren of in delen te verkopen. Dit is van belang indien het object ook voor investeringsdoeleinden wordt gekocht.
  • Er is opgenomen dat de naamgever alle medewerking verleent om de belangen van de investeerder te behartigen.
  • Indien de wet toch in de toekomst ten gunste van de buitenlandse koper/geldlener wordt aangepast, de naamgeving op het Hak Milik kan worden overgezet op Uw naam.

 

 

Indien U een aangeboden huis/villa of land interessant vindt, voert de notaris voor de aankoop de “Due Diligence” uit. Dit houdt in dat de notaris controleert of er op het land/huis/villa geen rechterlijke claims zijn gelegd.  Bijvoorbeeld bij belastingschuld van de eigenaar, faillissement claims door derden, niet betaalde verschuldigde belasting over het land. En natuurlijk of alle eigendomsrechten die vermeld staan op de eigendomsbewijzen wel correct zijn. Bij verkoop van een stuk land door familie dient er een document/machtiging te worden overhandigd door de familie, dat iedereen vrijwillig akkoord is gegaan met de verkoop van het land.

 

Als het bij aanschaf van een stuk land de bedoeling is er op te gaan bouwen, zal de notaris ook controleren of dit stuk land ook gebruikt mag worden als “bouwgrond” (aspekt perumahan). Valt het stuk land onder de zogenaamde “green belt” (jalur hijau) dan mag er niet op gebouwd worden. Het lijkt mogelijk wat omslachtig maar is alleen bedoeld om U te beschermen. 

 

Lease en lease-contract:

Deze methode biedt een volledige wettelijke bescherming van de “buitenlander” tijdens de termijn van het leasecontract. Eventuele besluiten van regeringszijde m.b.t. de termijn van het leasecontract zijn ook niet van invloed. Soms is lease de enige optie om het onroerend goed zoals een villa, huis of land te bemachtigen omdat het gewoon met een leasehold te koop wordt aangeboden.

 

De leasecontractovereenkomst is een duidelijk contract tussen lessor (verhuurder) & lessee (huurder) en geeft de lessee (huurder) het recht om de grond voor een gedefinieerde periode te gebruiken. Zodra de lease-contract-termijn verlopen is, keert het eigendom terug naar de eigenaar ,tenzij het verlengd wordt en de voorwaarden kunnen worden vastgelegd in het leasecontract.

 

Van belang is, is dat deze overeenkomst een wettelijk bindend contract is tussen twee partijen ondanks het feit dat dit contract niet wordt ingeschreven bij het Indonesische “Land Office” omdat er geen feitelijke wisseling van eigenaar plaatsvindt betreffende het land.

 

Het recht van verlenging zal moeten worden vastgelegd in het leasecontract. Hier kunnen voorwaarden aan verbonden zijn die echter door beide partijen zullen moeten worden overeengekomen.

 

Om volledige wettelijke bescherming te garanderen, is het van belang dat deze overeenkomst in de aanwezigheid van een (wettelijk ingeschreven) notaris is opgesteld in zowel de Engelse als Indonesische juridische taal om eventuele misinterpretatie door beide partijen te voorkomen.

Hak Pakai; “Het recht om te gebruiken” oftewel erfpacht:

Als gevolg van de toegenomen druk om buitenlandse investeringen te stimuleren, werd de Hak Pakai (recht te gebruiken) titel ontwikkeld. De regering biedt hiermee de mogelijkheid aan buitenlandse kopers om het exclusieve legale recht m.b.t. gebruik van Hak Milik (volledig eigendomsrecht) land te verwerven.Dit recht wordt omschreven in een afzonderlijk paragraaf van het certificaat van eigendom.

 

Deze titel heeft een geldigheidstermijn van 25 jaar met automatische verlengingen van 20, 25 en nogmaals 20 jaar, tot een maximale periode van 90 jaar.

 

U kunt deze constructie het beste vergelijken met “erfpacht”. Mensen in Nederland die een huis bezitten op een stuk grond wat de overheid in principe toebehoort hebben de grond in bezit op basis van erfpacht. Ook deze constructie is mogelijk in Indonesie. Bij de notaris wordt een stuk grond die U verkoopt van lokale eigenaar verwisselt en wordt op naam van de overheid gezet waar U vervolgens (ook via de notaris) een overeenkomst tot erfpacht mee afsluit. Deze methode komt steeds vaker voor omdat het gebleken is dat nominee constructies toch altijd onderheven zijn aan de gesteldheid van de relatie tussen U als koper en de lokale naamhouder als “eigenaar”.

 

Zelf bouwen van Uw villa;

Als U een stuk land op het oog heeft dat U wilt kopen dan zal het hoogstwaarschijnlijk de bedoeling zijn om Uw eigen droomhuis erop te bouwen. Ook hier moet U toch een aantal zaken vooraf regelen waarbij weer de hulp van een officiële notaris onmisbaar is.

 

Vanzelfsprekend zal de notaris de “Due Diligence“ weer uitvoeren aan de hand van de originele eigendomsakte. Natuurlijk zal de notaris als eerste kijken of het land dat aangeboden wordt ook gebruikt mag worden als “bouwgrond”. Er bestaat op Bali een zogenaamde “green belt” (jalur hijau) wat alleen maar gebruikt mag worden voor landbouw. Dus er zal voor 100% zeker geen IMB (Ijin Memberdirikan Bangunan), een bouwvergunning voor worden afgegeven. 

Om te beginnen zal eerst op het eigendomsbewijs gewijzigd moeten worden van dat de landbouwgrond omgezet wordt naar bouwgrond. Als dit gereed is kan een bouwvergunning worden aangevraagd,  hetgeen een tijdrovende zaak is. Derhalve kan dit het beste door een specialist gedaan worden die hier veel ervaring mee heeft opgebouwd. De notaris heeft het juiste netwerk om dit proces te versnellen.

 

Vergis U niet in de aanvraag van een bouwvergunning; net zoals in Nederland moet het complete bouwplan met tekeningen en kostenplaatje ingeleverd worden, hetgeen nodig is om de bouwbelasting te berekenen. Een IMB aanvraag wordt vaak afgedaan als het staartje waar het niet allemaal omdraait, niet is minder waar, dit is kan een tijdrovende en kostbare aangelegenheid worden als U niet de juiste procedure volgt.

 

Dus voordat er een IMB aanvraag ingediend wordt moet U al een architect en een bouwbedrijf in de arm hebben genomen die de vereiste offertes moeten maken.

 

Er zal tevens een buurtvergadering plaatsvinden onder leiding van degene die voor U de IMB regelt of de medewerker van de notaris, om de lokale bevolking in de directe omgeving van de plannen op de hoogte te brengen. Zodoende wordt iedereen de gelegenheid gegeven om het plan goed te keuren of een bezwaar in te dienen. Vaak worden evt. bezwaren ondervangen door een gift te doen voor de Banjar (het dorp) voor algemeen nut. Een bijkomend voordeel van een villa is natuurlijk de werkgelegenheid voor de locale bevolking in de zin van bouw van of als staff in de villa.

 

Het zelf bouwen van een villa is doorgaans een zeer tijdrovende zaak. Als U zaken doet met een lokale aannemer bijv. vanwege het feit dat hij zo goedkoop bouwt, vraag dan eerst om referenties en aanschouw de gebouwde huizen met eigen ogen! Als U besluit met deze lokale aannemer in zee te gaan,houdt er dan rekening mee dat U eigenlijk continue op de bouwplaats aanwezig moet zijn omdat de kwaliteit van materialen, de werkwijze en het werktempo niet overeenkomt met de westerse normen. De kwaliteitscontrole van materialen en bouw is van essentieel belang vanwege de weersomstandigheden in de tropen Continue begeleiding en controle is essentieel. Voor veel mensen is het zelf bouwen van een huis al in een nachtmerrie geëindigd omdat de opdrachtgever onvoldoende mogelijkheden had om een oogje in het zeil te houden. Speciale aandacht vereisen zaken die aan het oog onttrokken worden zoals elektriciteit, loodgieterswerk en funderingen.

 

Er bestaan op Bali geen bouwverordeningen of verplichte middenstandsdiploma’s waardoor ter preventie van misstanden, extra aandacht voor en tijdens de bouwfase is vereist. Iedereen kan en mag zich voordoen als architect of bouwer, zonder gedegen kennis, ervaring of diploma te hebben. Het resultaat is dan vaak een huis met een zwakke constructie, een zeer lange bouwduur buiten de afgesproken tijd en een uiteindelijke rekening die hoger uitvalt dan is afgesproken.

 

Wij hopen dat wij met deze pagina U meer inzicht hebben gegeven over de wet en regelgeving omtrent eigendom of lease op Bali.

Direct contact met eigenaars, klik hier.

Wilt U op de hoogte worden gehouden omtrent nieuwe listingen ?

Abonneert U zich dan op onze nieuwsbrief en U ontvang per mail informatie over nieuwe listingen op onze site.

Saba, nabij Sanur, een heerlijk villa op een rustige lokatie:

195.000 US Dollars.

Bali huis kopen in Saba, Gianyar.

Umalas, Canggu:

Villa met lange lease en verhuurvergunning:

359.000 US Dollars.

Bali huis kopen.

Cepaka, Canggu.

Prachtige 6 slaapkamer villa op 3450m2:

830.000 US Dollars.

Prachtige villa te koop aangeboden in Canggu, Zuid Bali.

Tabanan.

Townhouses met 2 slaapkamers:

50.000 Euro.

2 slaapkamer appartementen te koop Bali.

 Candi Dasa:

Ocean-front Bungalow:

75,000 USD.

Direct aan strand en zee  Candi Dasa, Oost Bali

Nusa Dua:

Gelegen op een prive complex:

2.95 Miljard IDR.

Huis Nusa Dua, Zuid Bali.

Sanur:

Zeer lange lease, kwaliteits villa:

699.000 US Dollars.

Sanur villas te koop aangeboden.